什么样的二手房难卖？

钱江晚报  2016-01-21 10:42

[摘要] 刚刚过去的2015年，杭州主城区二手房成交了44843套，仅次于历年高峰2009年的51021套。虽然看上去成交量不小，但记者发现，二手房市场的可出售供应量还是挺大的，一些二手房挂牌很久也卖不掉。

刚刚过去的2015年，杭州主城区二手房成交了44843套，仅次于历年高峰2009年的51021套。虽然看上去成交量不小，但记者发现，二手房市场的可出售供应量还是挺大的，一些二手房挂牌很久也卖不掉。

那么，难卖的二手房到底是什么样的？据记者了解，千万以上豪宅、酒店式公寓、配套差的近郊次新房、老旧市中心房，这四类基本是二手房市场的老大难。

总价1000万以上豪宅

成交周期要两年

我爱我家胡丽娟是钱江新城区域资深经纪人，她门店覆盖的基本是动辄七八百万乃至上千万的豪宅。她盘点了一下，手头上难卖的是总价在1000万元以上的豪宅，成交周期平均长达两年。

她门店有一套挂牌长时间的豪宅，从2013年挂牌出售一直到现在都没有买家。这套房子是东方润园270多平方米的五房，精装修，总价1400万元，这已经是调整后的价格了。高峰挂过1550万元，之后随着楼市的下行，一步步调整到目前这个总价，但至今仍然无人问津。

“包括蓝色钱江、城市之星，总价都在1000万元以上，买得起这么贵的房子的客户本身就少，而且这类客户有房，并不着急买，因此豪宅的成交周期比较长。”她做过一个统计，钱江新城总价500~1000万元之间的高端住宅，一套房子成交周期需要一年，而总价1000万元以上的二手房，平均成交周期两年。如果碰上房子单价偏高，周期拉长到三年以上也不奇怪。

酒店式公寓不愁租

但出手不易

滨江小户型非常少，许多租客只能租住酒店式公寓，作为酒店式公寓的房东是喜滋滋的，不过作为卖家，就苦了。

目前滨江租赁活跃的风尚蓝湾、龙禧BOSS港、潮人汇等酒店式公寓，挂牌均价10000元/平方米左右，而旁边的住宅已高达1.9~2.1万元/平方米。当年新盘销售时，这些酒店式公寓比周边住宅单价仅低了三四千元，现在进入二手房市场，单价竟是住宅的一半。

“一套60多平方米的风尚蓝湾，租金3000元/月，年差不多5%，房东用来不错，但房子转手要赚钱很难。”我爱我家滨盛店的孙涛说，龙禧BOSS港当初一手房卖9000多元/平方米，而现在挂牌价只有不到10000元/平方米，用来投资的话是亏的。

孙涛在门店待了三年，据他回忆，门店内潮人汇的酒店式公寓只成交过一套，其他小区的酒店式公寓成交量也非常少。“偶尔来买的客户，也是周边有房子，想买套酒店式公寓给老人住的。”他说，这类物业之所以难卖，主要有几个硬伤：一是商业性质的住房没有学区；二是，生活成本非常高，水电是按商用物业计算，计费标准比住宅高，没有管道煤气，物管费也比住宅高很多；三是户型设计上多有缺陷，往往南北不通风，格局不好。

新盘供应量大，配套不全

近郊二手房不好卖

在新盘扎堆供应的丁桥、临平、闲林，没有现成的地铁，没有优质的学区，没有特点的二手房，价格拼不过开发商，户型又赶不上新潮流，照样不好卖。

吴先生丁桥有一套二手房，房子挂牌出售了三个月，看的人不少，但来谈价的却寥寥无几。相比周边房价，吴先生的这套小户型，单价还低于市场均价1000多元/平方米。“亏了近20万，还没算上利息。”吴先生一声叹息。吴先生的困扰代表着近郊普通二手房东的焦虑，闲林、临平为新房库存重灾区，开发商低价跑量，区域内二手房东要跟新房拼价格优势，确实很难。

此外，房产中介人士还透露：为了鼓励经纪人带看楼盘，开发商对他们激励多，而且相比二手房，新房更容易成交，所以，经纪人全部心思都花在新房成交上，本来有想买二手房的客户，也被他们带着带着就往新盘走了。

设施老化

市中心老小区褪去光环

近，杭州透明售房网发布了2015年杭州二手房小区成交前十排行榜。从成交量上看，老小区仍然有江湖地位，但价格已明显走弱。记者统计发现，排名前五的老小区成交均价比2014年平均下降3个百分点。再看排在后四位的次新房，房价比2014年平均涨了4个百分点。

老小二手房虽然占据“市中心”的优势，但银行贷款受限、户型、物业和停车位少等硬伤，已限制其未来的交易势头。我爱我家数据研究分析师马恒玲认为，随着杭州城市化不断外扩，“去中心化”趋势越演愈烈，原本集中在主城区的医疗、教育、商业资源正在外移，老房子配套优势弱化了。

老小二手房失宠，二手房资深人士荆海燕认为，还跟“60平方米以下，1990年前的房子不能贷款”这一限贷政策有关，导致这类房子交易量萎缩。而且，首次购房群体逐步转移至85后、90后，代表高效、时尚的地铁，主打年轻主题的社区文化，都会成为年轻买房人的重要考虑因素。仅靠市中心地段，老小房在市场上的竞争力大不如前。

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